Flexibilität, flexibles Büro, ESG: Neue Trends im europäischen Büromarkt (Savills)

Laut der neuesten europaweiten Studie von Savills hat sich die Zahl der Büros in Europa im zweiten Halbjahr 2021 auf 4,9 Millionen Quadratmeter ausgeweitet und liegt damit über dem Fünfjahresdurchschnitt im gleichen Zeitraum. Diese Dynamik reichte jedoch nicht aus, um die Verzögerung bis Mitte 2021 auszugleichen: Im Jahresverlauf blieb der Büroverbrauch um 11 % im Vergleich zum Fünfjahresdurchschnitt zurück.

Die in der zweiten Jahreshälfte beobachtete Erholung erklärt sich aus der Realisierung vieler Transaktionen, die seit Ausbruch der Gesundheitskrise ausgesetzt wurden. „Wir gehen davon aus, dass die gesamte Büronachfrage in Europa in den nächsten fünf Jahren leicht zurückgehen wird“, sagte Savills. Heute ändert sich die Art der Nachfrage. Immer mehr Unternehmen versuchen, ältere Gebäude zugunsten von Gebäuden loszuwerden, die den Zielen von ESG und flexibleren Geschäftsstrategien entsprechen.

„Da immer mehr Investoren und Nutzer die strengen Ziele von ESG erfüllen müssen, sehen wir zunehmend eine wachsende Preisdifferenz zwischen neuen Büros in städtischen Zentren und veralteten Büros an schwer erreichbaren Standorten“, sagt James Burke, Direktor von Savills Regional Investment Advisory in Europa, dem Nahen Osten und Afrika. Dies eröffnet echte Chancen für Value-Added-Investoren – häufig Private-Equity-Unternehmen – deren Ziel es ist, die ESG-Performance für alte Aktien zu verbessern.“

James Burke merkt an: „Die durchschnittliche Renditelücke zwischen Breeam-zertifizierten Schreibtischen und dem Rest der Büroanlagen ist in den letzten 12 Monaten um 44 Basispunkte gestiegen, da das Risiko der Veralterung größer wird.“

Ein durchschnittlicher Rückgang der Büronachfrage um 10 % in Europa bis 2026?

Laut internationaler Immobilienberatung sind neu entwickelte Bürobestände „rationeller“ und „effizienter“ als Altbauten und ermöglichen so eine höhere Belegungsdichte. „Vollhohe Fenster oder eine reduzierte Anzahl von tragenden Säulen ermöglichen zum Beispiel flexiblere Dächer in Bezug auf die Gestaltung“, versichert der Rat. Der reduzierte CO2-Fußabdruck und die reduzierte Energierechnung, die diese neuen Gebäude ermöglichen, sind ebenfalls attraktiv Zeit steigender Energiekosten und unternehmensrechtlicher Verpflichtungen. Savills hat festgestellt, dass eine Reihe von Nutzern bereit sind, für solche Flächen höhere Mieten zu zahlen.

Darüber hinaus nutzen immer mehr Unternehmen Immobilien als Vehikel für neue und flexiblere Arbeitsweisen, basierend auf dem flexiblen Büro (Shared Office). Fast 60 % der spanischen Benutzer planen, ihre Flexibilität auf 40 % der Anzahl der Arbeitsplätze zu erhöhen. Dies ermöglicht es diesen Benutzern offensichtlich, die Gesamtzahl der Arbeitsplätze und damit die von ihnen belegte Fläche zu reduzieren. Gleichzeitig ist diese Flexibilität durch die Schaffung gemeinsamer Arbeitsplätze ein Komfortfaktor für Mitarbeiter mit Präsenzkontakt: Sie können einen größeren „einzigen“ Arbeitsplatz nutzen.

Für Savills besteht ein potenzieller paradoxer Trend zwischen der Verringerung der vom Unternehmen belegten Gesamtfläche und der Zunahme der „individuellen“ Fläche pro Mitarbeiter. „Insgesamt gehen wir davon aus, dass in der Gesamtbilanz der Effekt der Zunahme des Arbeitsplatzes pro Mitarbeiter den Effekt des Rückgangs der Zahl der Arbeitsplätze in den nächsten fünf Jahren nicht ausgleichen wird“, sagt Mike Barnes, Associate Director bei Savills European Research . Infolgedessen erwarten wir in Europa bis 2026 einen durchschnittlichen Rückgang der Desktop-Nachfrage um etwa 10 %. Das Ausmaß dieser Veränderung wird nicht überall gleich sein. Beispielsweise scheinen deutsche und nordische Städte aus wirtschaftlichen und sozialen Gründen sowie arbeitsrechtlichen Vorschriften zu den widerstandsfähigsten zu gehören. »